Классификация агентств недвижимости

Агентства недвижимости: виды и сферы деятельности

Ежедневно только в одной Москве проводятся сотни и тысячи различных операций с недвижимостью – она продается, покупается, сдается в аренду. Большая часть таких операций сегодня выполняется при непосредственном участии профессиональных брокеров, представляющих специализированные компании – агентства недвижимости.

Согласно общепринятому определению, агентство недвижимости – организация, предоставляющая услуги посреднического типа между собственником недвижимости и ее потенциальными покупателями, арендаторами. Спектр услуг, предоставляемых агентствами, варьируется, однако стандартно он включает поиск объекта, представление интересов клиента – покупателя, продавца или арендатора, подготовку к сделке и ее сопровождение.

История

Известно, что первое агентство недвижимости было открыто в Нью-Йорке, США в конце позапрошлого столетия. Основателем компании стал Уильям Крукшэнк. В те времена брокерский бизнес как таковой отсутствовал, и работать в сегменте реализации недвижимости мог любой желающий. Самым старым в мире агентством недвижимости считается компания Baird&Warner, основанная в 1855 году – предприятие работает и по сей день.

История российских агентств недвижимости началась гораздо позже, в 1992 году – именно тогда на рынке начали появляться компании, которые оказывали посреднические услуги. Примерно в то же время был принят закон, которым деятельность брокеров регулировалась – для работы на рынке необходимо было получить лицензию, а также пройти специализированные курсы. Норма была упразднена в начале 2000-х годов, что обусловило резкий рост количества компаний, которые позиционировали себя как агентства недвижимости. Такая ситуация сохраняется на рынке и сегодня, обуславливая высокую и серьезную конкуренцию, которую компании стараются сохранить, используя разные способы, в том числе, расширяя спектр предоставляемых услуг, занимая определенные ниши. Некоторые агентства предпочитают специализироваться только на городской недвижимости, другие работают в сегменте загородных или коммерческих объектов.

Классификация

Все агентства недвижимости, работающие сегодня на рынке, можно поделить на несколько типов – на основе сферы их деятельности, компетенций.

1. Городская недвижимость

– в данном сегменте работают компании, специализирующиеся на операциях с квартирами, апартаментами и другими жилыми объектами, расположенными в черте городов. Агентства городской недвижимости, в свою очередь, подразделяются еще на несколько категорий – в зависимости от класса объектов, с которыми они работают:
·       Эконом-сегмент – квартиры в домах, построенных по типовым проектам, в том числе, усовершенствованным и современным. Объекты этого сегмента имеют стандартные планировки, относительно невысокие потолки, небольшой метраж и представлены в ценовом сегменте ниже среднего.
·       Бизнес-класс – квартиры в жилых домах, построенных по индивидуальным проектам, преимущественно по монолитно-кирпичной или монолитной технологии. Дома имеют более презентабельное оформление, качественную отделку. Квартиры в домах бизнес-класса отличаются удобной и вариативной планировкой, большим метражом. Ценовой сегмент – средний и выше среднего.
·       Элитные квартиры предлагаются в домах, построенных по индивидуальным проектам, разработанным известными архитектурными бюро. Это объекты высокого класса, внушительной площади, которые могут иметь различные, в том числе, нестандартные и индивидуальные планировочные решения. Элитная недвижимость характеризуется соответствующими локациями – в Москве это престижные районы центра, экологически благополучного северо-запада, запада и юго-запада. Элитные жилые комплексы располагают развитой внутренней инфраструктурой, возможностями для парковки, отличаются высоким уровнем безопасности.

2. Загородная недвижимость

– сегмент, к которому относятся дома, расположенные за пределами города, в коттеджных поселках, населенных пунктах другого формата. Компании, работающие в этом направлении, могут иметь и более узкую специализацию:
·       Недвижимость для постоянного проживания – коттеджи и дома, предназначенные для круглогодичного проживания. В основном, это объекты в закрытых коттеджных поселках с минимальной инфраструктурой, расположенных на небольшом расстоянии от крупных населенных пунктов – в пределах 20-30 км.
·       Недвижимость для отдыха, сезонного проживания – речь идет о дачах. При выборе таких объектов значение имеет их окружение: предпочтение отдается районам с хорошей экологией, живописной природой. Расстояние от крупных населенных пунктов не имеет столь принципиального значения, как в случае с домами для постоянного проживания – дачи приобретаются в 90, 100 и более км от городов.

3. Коммерческая недвижимость

– обширный и многогранный сегмент, направление, которое развивается по своим правилам и в соответствии с собственными трендами. К соответствующей категории относятся нежилые объекты, используемые для работы, получения прибыли.
Специализация на коммерческой недвижимости имеет разные направления.
·       Торговая недвижимость – помещения и здания под магазины, салоны красоты, аптеки, предприятия, предоставляющие различные услуги.
·       Офисы – недвижимость, используемая для работы компаний с разным штатом сотрудников. Преимущественно такие помещения реализуются в бизнес-центрах, однако подходящие объекты есть и в жилых зданиях, и в особняках.
·       Отдельно стоящие здания – нежилые объекты, которые используются с различными целями: как торговые помещения, представительства, офисы. ОСЗ пользуются высоким спросом у крупных и известных компаний – в особняках, как правило, размещаются коллективы руководителей, топ-менеджмент.
·       Помещения свободного назначения (ПСН) – объекты, к которым относятся ОСЗ небольшой площади. Как правило, они используются под магазины, предприятия общественного питания, склады. В зависимости от назначения, к ПСН могут предъявляться разные требования.
·       Арендный бизнес – отдельный сегмент, предложения которого пользуются высоким спросом. Речь идет об объектах коммерческой недвижимости, уже находящиеся в аренде, как правило, в долгосрочной, и приносящие собственнику стабильный доход. Под определение арендного бизнеса попадают помещения, сдающиеся в аренду сетям магазинов, ресторанам, кафе, другим предприятиям.
·       Склады – объекты, которые приобретают или берут в аренду сервисные, торговые или производственные предприятия. Они используются для хранения продукции, сырья, товаров, различных расходных материалов.
·       Производство – помещения, приспособленные под изготовление различной продукции. Тип продукции, условия ее производства, виды используемых мощностей – то, что определяет требования к складам, их площади, расположению, техническому оснащению.
·       Гаражи – отдельный вид коммерческой недвижимости, объекты которого используются для хранения, а иногда и для обслуживания автотранспорта. К этой категории также относятся машиноместа в подземных паркингах жилых домов, бизнес-центров.

Отдельный сегмент рынка коммерческой недвижимости – земельные участки под коммерческую застройку, под сельскохозяйственные угодья, а также под размещение промышленных предприятий, производств.

4. Зарубежная недвижимость

– сегмент, который активно развивается и справедливо считается одним из самых перспективных. До недавнего времени он оставался узкоспециализированным – в нем работали только определенные компании, однако сегодня соответствующие направления появляются во многих агентства недвижимости, что обусловлено ростом спроса на зарубежную недвижимость.
Цели, которые преследуют покупатели недвижимости за рубежом, во многом определяют направление деятельности агентства – многие компании специализируются не только на брокерских услугах, но и предоставляют консультации юридического характера.
·       Инвестиции – недвижимость в зарубежных странах считается ликвидной. Иностранный рынок отличается более высокой стабильностью, он защищен от неблагоприятного влияния меняющейся экономики, и неудивительно, что его объекты остаются привлекательными для потенциальных инвесторов. Квартиры, дома за рубежом рассматриваются как варианты для долгосрочного и надежного вложения финансовых средств.
·       Получение вида на жительство, гражданства – одна из самых востребованных сегодня услуг. Покупка недвижимости в некоторых зарубежных странах действительно помогает получить официальное разрешение на проживание, существенным образом упрощает процесс легализации. Выбор объектов для покупки имеет свои нюансы, и консультация юристов, разбирающихся в законодательстве зарубежных стран, в данном случае очень желательна.
·       Постоянное проживание – недвижимость за рубежом многие россияне приобретают для себя, с целью проживания семьи. Необходимость в собственном жилье появляется при переезде в другую страну в рамках долгосрочного рабочего контракта, при поступлении детей в иностранные учебные заведения или при банальном желании жить в стране с более комфортным климатом. В перечисленных случаях аренда становится нецелесообразной и менее привлекательной с точки зрения финансов, и оптимальным вариантом остается покупка жилья.
·       Сезонное проживание (отдых) – в этой категории представлены квартиры, виллы, коттеджи на побережье, в горах, туристических местах и курортных зонах. Наличие собственного жилья делает отдых за рубежом возможным в любое время, исключает необходимость каждый раз бронировать номера в отелях или апартаменты.

Особенности деятельности

Выбор определенной специализации агентства недвижимости, как показывает практика, существенным образом упрощает позиционирование компании на рынке, позволяет ей выгодно выделяться на фоне конкурентов, оперативно находить клиентов.

Потенциальным клиентам агентств недвижимости наличие у компании специализации тоже помогает с выбором. Они могут обращаться только в те агентства, которые работают в интересующей их сфере, имеют соответствующие компетенции и знания определенного сегмента рынка. Так, если клиенту необходимо подобрать недвижимость за рубежом с целью получения ВНЖ, он в первую очередь будет изучать предложения тех компаний, которые специализируются на объектах за пределами России или даже в конкретной стране мира. Если речь идет об аренде офисного помещения, потенциальный клиент обратиться в одну из компаний, работающих в сегменте коммерческой недвижимости.

С учетом специализации агентств недвижимости формируются и отраслевые рейтинги. Корректное и объективное сравнение преимуществ разных компаний возможно только в том случае, если речь идет об агентствах, работающих в одном сегменте, с показателями, которые действительно можно сопоставить. Рейтинги, в которых сравниваются компании, работающие в сегменте офисной, жилой городской и складской недвижимости, не отличаются объективностью, и самое главное – они не дают потенциальным клиентам ровным счетом никакой полезной информации.